Praėjusį trečiadienį Žemės ūkio ministro iniciatyva paskelbta ekstremali padėtis Lietuvos kaime dėl liūčių sukeltų nuostolių ūkininkams. Dangaus nesukontroliuosi. Grūdų derlius šiemet bus 5 proc., o pupų – net 80 proc. mažesnis nei pernai. Žemės ūkio ministras Bronius Markauskas, kaip buvęs ir esamas ūkininkas, ryžtingai stoja ūkininkų pusėn. Tuo tarpu, šį ketvirtadienį ekstremalią padėtį teks skelbti miestų NT rinkoje. Bet šį kartą – ne dangaus sukeltą, o pačio ministro ir valstiečių Seimo narių.

„Kaimo kerštas miestams“, sutirštinant spalvas taip būtų galima pavadinti šią savaitę valstiečių planuojamą priimti valstybinės žemės gigantišką apmokestinimą ir statybas stabdantį įstatymą. Kaip dalgiu per kojas, naujas įstatymas sustabdys miestų apleistų teritorijų atgimimą, kvartalinę renovaciją ir buvusių gamyklų pavertimą miesto visuomeninėms erdvėmis. Robinhudiškas valstiečių noras surinkti pinigus iš miestiečių išvarys milžiniškas investicijas į priemiesčius ir kaimus. Investiciniai projektai miestuose reikšmingai brangs, sustos ilgam, o žemės sklypų kaina patirs neapibrėžtumo žemės drebėjimą. Klausimas, ar tai vykdoma sąmoningai, ar tiesiog nesuvokiama? Tikėkime gera valia ir nesuvokimu, todėl pasiaiškinkime, kas nutiks ketvirtadienį.

Atsiradus privačiai nuosavybei, žeme šalyje buvo galima naudotis keliais būdais: nusipirkti ar išsinuomoti aukcione arba, privatizavus pastatą, susiformuoti valstybinės žemės sklypą naudojimui ne aukciono būdu. Taip sklypai ne aukciono būdu daugiabučių namų, gamyklų ir visų kitų pastatų savininkams atiduoti nemokamai, o savivaldybėms suteikta teisė kasmet nustatyti žemės nuomos mokestį.

1990-ųjų pradžioje padaryta milžiniška įstatymų spraga – valstybinė žemė 99-iems metams buvo išdalinta iš esmės nemokamai ir be aiškių taisyklių, kiek žemės turi būti priskirta prie pastato. Kraštutiniais atvejais tuo pasinaudojusios dešimtys apskričių administracijų, o vėliau – Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) žemėtvarkininkai, milžiniškus nemokamus valstybinės žemės sklypus formavo net prie sandėliukų ar prie betono nuolaužų. Tačiau daugeliu atvejų sklypai buvo suformuoti būtiniems namų, biurų, gamyklų, sandėlių poreikiams, todėl į juos atėjo lauktos investicijos. Taip Lietuvos miestuose ir miesteliuose buvo išnuomota 178 000 ha žemės ir sudaryta virš 100 000 nuomos sutarčių.

Ilgainiui NT rinkoje privatūs sklypai ir sklypai su valstybinės žemės nuomos sutartimis susilygino kainomis. Iš pirmųjų savininkų juos už rinkos kainą perpirko antrieji Lietuvos ir užsienio investuotojai savo planams. Nemokamai atiduota valstybės žemė milijardinius pelnus sunešė tiems pirmiesiems savininkams, tačiau ne valstybei.

Valstybė, susivokusi po 25 metų, tuos pačius įstatymus pradėjo skaityti kitaip ir nuo tos dienos pradėjo kilti chaosas miestų investiciniuose projektuose.

Pirmasis smūgis suduotas užpernai, kai NŽT pradėjo vienašališkai nutraukinėti arba nebepratęsinėti valstybinės žemės nuomos sutarčių. Net Kauno mero „Vičiūnai“, nupirkę dvidešimtmetį merdėjusį „Respublikos“ viešbučio monolitą, staiga suprato, kad pirko ne teisę naudotis žeme, o bevertį betono gabalą. Bėga antri metai, kaip prokuratūra ir teismai gainioja investuotojus valstybės vardu nutraukinėdama jų nuomos sutartis. Joks kvailys nemokėtų už žemę milijoninių sumų, jei būtų žinojęs būsimą valstybės sabotažą. O dėl ŽŪM ir NŽT veiksmų kvailiais virto tūkstančiai Lietuvos valstybinės žemės nuomos sutarčių savininkų.

Antrasis ir lemiamas smūgis Lietuvos miestams greičiausiai bus suduotas ketvirtadienį priiminėjant Ramūno Karbauskio ir Andriaus Palionio Žemės įstatymo pakeitimus. Rekonstruojant pastatus arba keičiant žemės paskirtį kiekvienas investuotojas privalės susimokėti 20 proc. sklypo vertės. Kodėl 20 proc., o ne 5 proc., ne 50 proc.? Atsakymo nežino net iniciatoriai.

Aišku viena – tai sustabdys tiek kvartalinę renovaciją, tiek apleistų miestų teritorijų atgimimą. Miestų žemės kaina – didelė. Gyventojams tai bus šoko mokestis. Tuo tarpu investuotojai, jau kartą sumokėję rinkos kainą už perparduotus sklypus, antrą kartą valstybei sumokėti dažnai gali tiesiog nebepajėgti. Visai kas kita – kaime, kur žemė yra pigi, lyginant su statybų kaina. Staigus valstybės noras pasipinigauti sustabdys ir visą pridėtinės vertės kūrimą, ir žymiai didesnį ekonomikos ciklą tolimesniuose statybos etapuose. Miestų NT rinką užlies štilius ir ekstremali padėtis.

Iniciatyvos, kurios iš esmės sustabdo vieną ar kitą ekonominį sektorių negali būti priimamos be modeliavimo ir skaičiavimų. Tačiau valstybinė žemė privalo duoti grąžą valstybei, tą ne kartą akcentavo ir valstybės kontrolė. Tad kaip pamaitinti vilką ir išlaikyti avį sveiką? Tą spręstų 3 siūlymai besiblaškančiai Žemės ūkio ministerijai:

1. Būtina panaikinti žemės sklypo formavimo subjektyvumą. Ligi šiol beveik vienasmeniais ir visiškai subjektyviais sprendimais NŽT darbuotojai ir formuoja, ir atiminėja žemę iš pastatų savininkų. Tik per viešą teritorijų planavimą ir detaliųjų planų derinimą įmanoma objektyviai suplanuoti sklypo dydį privatiems pastatams.
2. Pradžiai, valstybė turi užsitikrinti, kad visa faktiškai naudojama žemė yra įteisinta. Šiandien aplink nemažą dalį pastatų vis dar nėra suformuota sklypų, bet sklypai faktiškai yra naudojami pastatų reikmėms. Todėl valstybė turi užsiimti iniciatyviu sklypų suformavimu aplink privačius statinius, ypač – miestų teritorijose. Suformavus sklypą atsiranda ir mokestinė prievolė.
3. Valstybė turi skatinti valstybinės žemės nuomininkus išsipirkti žemę nuosavybėn. Skatinimą būtina atlikti per savivaldybių nustatomus žemės nuomos mokesčius, nes šiandien privačiai ir nuomotai žemei mokesčiai yra beveik tolygūs. Tie, kurie įsigijo žemę ir tie, kurie ją gavo nemokamai, pastatomi į tolygią poziciją. Pirmą žingsnį turi atlikti Vyriausybė savo nutarimu patvirtindama savivaldybėms augančią žemės nuomos mokesčių progresiją.

Prezidentas Kazys Grinius, Valstiečių sąjungos steigėjas, dar iki tampant valstybės vadovu 1905 m. tekste „Teisingas žemės valdymas Lietuvoje“ rašė: „Žemė turi prigulėti tam, kas ją dirba ir iki jis ją dirba“. Tekste buvo svarstoma, kaip žemę iš dvarininkų perduoti valstiečiams. Po 1990-ųjų vykdyta žemės reforma mažai turi bendro su logika ir socialiniu teisingumu. Tad K. Griniaus mintis turi būti pritaikyta – kartą išnuomota valstybinė žemė turi būti intensyviai naudojama. Tačiau šiandieninis kairuoliškas ir robinhudiškas noras arba atimti, arba valstybinę žemę apmokestinti neperlipamais mokesčiais atves mus tik į stagnaciją ir ekstremalią padėtį miestuose. To būtų galima išvengti vykdant ne vienadienę keršto, o ilgalaikę dialogo politiką.